Realitný software a portály LIVING



O developerských projektoch
Publikované: -, Eva Siminská, článok čítaný 10521x

O developerských projektoch
Developerský projekt realizuje developer nie priamo, ale prostredníctvom projektovej spoločnosti, ktorú na tento účel založí. Hlavným dôvodom býva neohrozenie developera prípadným konkurzom. Ďalším je skutočnosť, že po realizácii sa na investora neprevádza vlastnícke právo k budovám, ale podiel v projektovej spoločnosti, ktorá budovy vlastní.

Projektovou spoločnosťou je najčastejšie spoločnosť s ručením obmedzeným. Ak je vytvorená iba na realizáciu projektu a tento je realizovaný len cez túto projektovú spoločnosť, mala by byť spoločnosť založená v čo najjednoduchšej forme.

Keďže základom každého projektu je pozemok, treba jeho získaniu venovať primeranú pozornosť. Ak namiesto kúpy je uzatváraná len zmluva o nájme pozemku, malo by byť v nájomnej zmluve určené aj predkupné právo v prospech developera alebo projektovej spoločnosti. Prevod nehnuteľnosti sa realizuje prostredníctvom kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva by mala opisovať jednotlivé štádiá transakcie a zodpovednosť zmluvných strán.

Čo je dôležité
Medzi najdôležitejšie ustanovenia kúpnej zmluvy je ustanovenie o negatívnych záväzkoch predávajúceho, ktorým sa zabezpečuje obmedzenie predávajúceho ďalej s pozemkom nakladať. Ďalším dôležitým ustanovením je opis právneho a faktického stavu pozemku - toto sa robí vo vzťahu k predávajúcemu a prevádzaným nehnuteľnostiam. Záväzky môžu byť dohodnuté negatívne (vymedzenie úkonov, ktorých sa musí predávajúci zdržať) alebo pozitívne (povinnosť predávajúceho zabezpečiť, aby opísaný stav bol ku dňu odovzdania nehnuteľnosti rovnaký ako pri podpise zmluvy s výnimkou zmien schválených kupujúcim).

Ako platiť
Vážnou otázkou je platba kúpnej ceny pred vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Platba môže byť uskutočnená prostredníctvom viazaného účtu, často sa však zabúda na potrebu dohodnúť sa, že uhradením kúpnej ceny dochádza k zániku záväzku (jeho splnením) zaplatiť kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy. To je dôležité pre prípad, že by správca porušil svoju povinnosť a odmietol vydať prostriedky na účte predávajúcemu alebo pre prípad smrti správcu - fyzickej osoby. Rovnako by išlo o prípady, že by majetok správcu podliehal výkonu rozhodnutia alebo by spadal do konkurznej podstaty. Vtedy by mohol predávajúci požadovať zaplatenie kúpnej ceny znovu.

Stavbu budovy realizuje najčastejšie externá stavebná spoločnosť alebo materská spoločnosť developerskej spoločnosti. Zmluvy o dielo musia byť podrobné a pri ich príprave by sa mali dodržiavať určité zásady: detailne vymedziť dielo, rozsah prác a výkonov a ich kvalita. Cena by mala byť fixná za celé dielo a platená by mala byť po jednotlivých častiach po ukončení určitých fáz . S cieľom bezproblémového odstránenia nedostatkov má byť síce priznaná, ale nevyplatená určitá čiastka (tzv. zádržné). Konečné odovzdanie diela by malo byť jednoznačne určené, aby následne nemohlo dôjsť k svojvoľným termínom dokončenia a odovzdania. Pod sankciou by malo byť akékoľvek posunutie termínu dokončenia diela aj vzhľadom na uzatváranie zmlúv s budúcimi nájomcami a kupujúcimi.

Najdôležitejším dojednaním po zhotovení diela je poskytnutie záruky za akosť a bankovej záruky pre prípad, že by sa po vykonaní diela vyskytli na ňom nedostatky.

Nezabudnite!
Developer by sa mal snažiť pri transakcii minimalizovať riziká, plynúce z prípadného vyhlásenia konkurzu na majetok zhotoviteľa. Je nutné vymedziť prechod vlastníckeho práva k jednotlivým častiam zhotovovanej budovy na projektovú spoločnosť. Zhotoviteľ by mal byť samozrejme náležite poistený so širokým rozsahom poistenia.

Niekoľko rovín
Riadenie developerského projektu možno chápať v niekoľkých rovinách. Ide hlavne o začatie štúdie vykonateľnosti až po predaj budovy konečnému investorovi. Toto vykonáva spravidla developer. Osobitosťou je tzv. projekt management, ktorý vedú odborní projektoví manažéri. Ich úlohou je hlavne riadiť a kontrolovať výstavbu. Jeho úloha môže byť užšia alebo rozsiahlejšia v závislosti od potreby: pripravuje realizáciu projektu vrátane kompletizácie dokumentácie pre vydanie kolaudačného rozhodnutia, realizáciu projektu a činnosť stáleho technického dozoru. Činnosť projektového manažéra sa uskutočňuje v úzkej súčinnosti a koordinácii s developerom - projektovou spoločnosťou - a zhotoviteľom stavby. Manažér spravidla riadi realizáciu projektu každodenne, organizuje odovzdanie staveniska, komunikuje so zhotoviteľom stavby a ďalšími zúčastnenými subjektmi. Ďalej vykonáva dohľad nad zhotoviteľom pri vypracovaní podrobného harmonogramu pre jednotlivé časti stavby, kontroluje faktúry, vykonáva dohľad nad predložením atestov a certifikátov, identifikuje nedostatky a nedorobky, dohliada na odstraňovanie nedostatkov a nedorobkov, organizuje odovzdanie dokončeného diela vrátane zhotovenia zápisu. Súčasne môže byť poverený dohľadom nad nákladmi - ako tretia osoba kontroluje, či fakturované náklady zodpovedajú vykonanej práci zo stránky kvality aj kvantity. Jeho úlohou môže byť teda aj zníženie nákladov.






Najčítanejšie články

Východ Slovenska k sebe ťahá biznis

Východ Slovenska k sebe ťahá biznis
-

Ceny bývania ešte klesnú

Ceny bývania ešte klesnú
Pred 7 rokmi

Vlastná garáž je nedostatkový tovar

Vlastná garáž je nedostatkový tovar
-

Hitom sú Spojené štáty a Dubaj

Hitom sú Spojené štáty a Dubaj
-

Slovenské stavebníctvo pod tlakom, rast sa skončil

Slovenské stavebníctvo pod tlakom, rast sa skončil
-



Ďalšie články

Bytovkám zo socializmu sa končí životnosť. Pýtajú si tisíce eur

Bytovkám zo socializmu sa končí životnosť. Pýtajú si tisíce eur
Pred 6 rokmi

Kupujete starší byt? Počítajte s tým, že vám z peňaženky vytiahne omnoho viac, než je jeho kúpna cena.

Nový dom môžete mať aj za 30-tisíc. Šetrite však opatrne

Nový dom môžete mať aj za 30-tisíc. Šetrite však opatrne
Pred 6 rokmi

Dobre si zvážte, aké veľké bývanie reálne potrebujete.

Starší byt ušetrí. Ale iba na začiatku

Starší byt ušetrí. Ale iba na začiatku
Pred 6 rokmi

V novostavbe si priplácate aj za lepších susedov. Staršie byty majú prevahu vďaka polohe.

Dobrá strecha je tá, ktorú vám „ušijú“ na mieru

Dobrá strecha je tá, ktorú vám „ušijú“ na mieru
Pred 6 rokmi

Ako si vybrať krytinu. Ak meníte strechu, pýtajte si referencie a certifikáty.

Pozrite sa, koľko zaplatíte za novostavbu v Bratislave

Pozrite sa, koľko zaplatíte za novostavbu v Bratislave
Pred 6 rokmi

Aký je aktuálny trend v biznise s novostavbami? Jednoznačne byty s rozumnou cenou, žiadny luxus.

Bývanie na Slovensku zlacnelo. Pozrite sa, kde najviac

Bývanie na Slovensku zlacnelo. Pozrite sa, kde najviac
Pred 6 rokmi

Trend rastúcich cien nehnuteľností sa zastavil. Domy a byty sú lacnejšie.

Top investícia na východe sa štátu predražuje

Top investícia na východe sa štátu predražuje
Pred 6 rokmi

Mesto Vranov nad Topľou musí zaplatiť firme, ktorá pritiahla Grandwood, 220-tisíc eur.