Papier nepustí. V prípade kúpno-predajnej zmluvy však toto porekadlo nemusí platiť. Najmä, ak jej znenie, mnohokrát len stiahnuté z webu, necháva otvorené dvierka pre podvodníkov či nezodpovedá aktuálnemu zneniu zákonov.

Preto si na jej príprave dajte naozaj záležať.

 

Pozor na internet
Na internete môžete nájsť veľa vzorov kúpno-predajnej zmluvy. Ak si myslíte, že ich použitím pri predaji bytu či domu ušetríte čas a peniaze za službu advokáta či notára, ste na omyle. Advokát Milan Ficek upozorňuje, že si môžete stiahnuť neaktuálny vzor zmluvy, ktorý nepočíta napríklad s novelou katastrálneho zákona alebo zákona o vlastníctve bytov. Formulácia je často vágna a skrýva nástrahy, ktoré "neprávnik“ nepostrehne. Kvôli neaktuálnosti zmluvy sa napokon môže vklad vlastníckeho práva na kupujúceho na katastri oneskoriť aj niekoľko mesiacov a zmluvu bude aj tak treba napokon prepracovať.

 

Vzor zmluvy z internetu vás neochráni pred podvodníkmi. Preto pokiaľ vám zmluvu predloží druhá strana, Ficek radí, aby ste si ju nechali radšej skontrolovať za nízky poplatok u advokáta. Na stránkach Slovenskej advokátskej komory (www.sak.sk) si môžete overiť, či je osoba, ktorá sa vydáva za advokáta, registrovaná v ich zozname.

Pozor na skryté nástrahy
Kupujúci si musí dávať pozor na to, aby sa nestal obeťou podvodu. "To znamená, vždy si overiť, že kupuje nehnuteľnosť od skutočného vlastníka. Môže si to overiť kontrolou listu vlastníctva na správe katastra. Nie je dobré spoliehať sa iba na internetový výpis z listu vlastníctva, keďže údaje sa aktualizujú iba raz týždenne. Ďalej je potrebné skontrolovať i časť C listu vlastníctva, t. j. ťarchy (napríklad vecné bremená, záložné zmluvy). Pretože aj keby v kúpnej zmluve neboli uvedené žiadne ťarchy, neznamená to, že nehnuteľnosť sa kupuje bez nich. Ďalej je určite potrebné viazať kúpnu cenu na vinkulačný účet alebo do notárskej úschovy, z ktorého - z ktorej budú prepustené peniaze v prospech predávajúceho až vtedy, keď bude na liste vlastníctva zapísaný kupujúci ako nový vlastník,“ hovorí Ficek.

Ak zastupuje kupujúceho, odporúča mu do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote.

Záložné právo
V súvislosti s bytmi je častým zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť v prospech banky. V tomto prípade treba osloviť banku, ktorá ťarchu vysvetlí. "Rizikom pre kupujúceho je aj prípadné právo tretích osôb, ktoré by sa na nehnuteľnosti viazalo, prebiehajúce exekučné alebo súdne konanie o určenie vlastníckeho práva, prípadne neukončené dedičské konanie a nedoplatky,“ hovorí právnička Lucia Povecová.

Pokiaľ je dom alebo byt v spoluvlastníctve viacerých osôb, respektíve v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, predávajúcimi musia byť všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti alebo obaja manželia. "Ak by bol v kúpnej zmluve, ktorou sa predáva byt patriaci do BSM, uvedený iba jeden z manželov, ale na liste vlastníctva sú obaja, správa katastra vklad vlastníckeho práva na základe takejto zmluvy nepovolí,“ hovorí advokát Milan Ficek.

Iný je podľa Ficeka prípad kúpy nehnuteľnosti. "Pokiaľ ju kúpil len jeden z manželov počas manželstva, tak aj napriek tomu, ak by správa katastra na list vlastníctva napísala iba manžela, tak táto nehnuteľnosť patrí do BSM a spoluvlastníkmi sú obaja. Po prípadnom zániku BSM (napríklad rozvodom) by sa museli vyrovnať.“ Pokiaľ jeden tvrdí, že vec patrí do spoločného majetku (zväčša je to manžel, ktorý nie je zapísaný na liste vlastníctva) má právo domáhať sa súdnou cestou vysporiadania po rozvode. Súd vyrieši otázku, či nehnuteľnosť nadobudnutá iba jedným z manželov počas manželstva, patrí do BSM.

Čo dať do zmluvy
Zmluvné strany musia myslieť pri uzatváraní zmluvy aj na to, kedy sa byt odovzdá. Vo väčšine prípadov je jeho odovzdanie nadviazané na dátum zápisu vlastníckeho práva do katastra. "Vždy je však lepšie nadviazať nasťahovanie sa do bytu na konkrétny dátum, bez ohľadu na vklad vlastníckeho práva do katastra, pretože zo strany predávajúcich môže dôjsť k zbytočným prieťahom. A to najmä v prípade, ak predávajúci použijú časť peňazí kupujúcich na úhradu svojho hypotekárneho úveru. Vtedy sa čaká na vystavenie kvitancie z banky o zaplatení úveru a výmaze záložného práva z listu vlastníctva. Jej vystavenie môže trvať aj dva mesiace,“ radí Ficek. A práve preto sa nemôžu kupujúci do bytu nasťahovať.

Ak sa byt alebo dom neodovzdá v dohodnutom termíne, je možné tento problém riešiť súdnou cestou a podať žalobu na predávajúceho. Trovy súdneho konania uhradí v prípade neúspechu napokon predávajúci. "Pokiaľ ho neodovzdá načas, bude musieť zaplatiť kupujúcemu určitú zmluvnú pokutu ako sankciu za porušenie povinnosti, na ktorej výške sa zmluvné strany dohodnú v zmluve. Alebo sa zmluvné strany môžu v zmluve dohodnúť na tom, že po jej podpise, prípadne uplynutím stanovenej lehoty po podpise zmluvy, je kupujúci oprávnený nehnuteľnosť užívať. Teda v byte už môže bývať, pričom jeho vlastníkom sa stane až povolením vkladu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti príslušnou správou katastra,“ hovorí právnička Lucia Povecová.